Una differenza sostanziale nei contratti che riguardano immobili, esiste tra la semplice "registrazione" del contratto, e la sua "trascrizione" nei Pubblici Registri Immobiliari.
La registrazione è un adempimento che assicura la semplice certezza della data al contratto che viene registrato, ma nulla di più.
Data che si badi non è quella indicata nel contratto, bensì quella in cui il contratto viene presentato all'ufficio per la registrazione, e riportata sul reltativo timbro.
Un po' come se il contratto venisse spedito in plico raccomandato.
Nessuna certezza invece viene data sull'identità dei sottoscrittori, sulla effettiva disponibilità dei diritti che vengono dedotti in contratto, e nessuna altra garanzia viene data.
Il contratto poi continua ad essere non opponibile ai terzi in buona fede che ignorino l'esistenza del contratto.
Un creditore ad esempio potrà ben pignorare il bene del venditore, promesso in vendita con un contratto anche se registrato, e un eventuale acquirente potrà ben acquistare lo stesso bene, anche se già promesso in vendita o già venduto, con un contratto semplicemente registrato, ma non ancora trascritto.
Diversa e' invece la trascrizione nei pubblici registri immobiliari.
La trascrizione è un adempimento che tecnicamente viene definito di "pubblicità dichiarativa". Vale a dire che dal momento in cui viene effettuata, il contratto diviene "opponibile ai terzi" anche se questi ne ignorano l'esistenza.
Troppo spesso tali adempimenti vengono confusi, con gravi rischi per le parti, che in presenza di semplice registrazione, si sentono tutelate e già al sicuro.
Per ottenere la trascrizione, come sopra accennato, è necessario l'intervento del Notaio, che quale Pubblico Ufficiale, controlla che il contratto abbia tutti i requisiti necessari di conformità all'ordinamento per poter essere trascritto e così divenire opponibile ai terzi. Grazie all'intervento del Notaio, si ha così non solo certezza riguardo alla data, ma anche certezza circa l'identità dei sottoscrittori, certezza del fatto che quanto sottoscritto è stato effettivamente e consapevolmente voluto dai contraenti, certezza che i diritti e le altre disposizioni contrattuali non sono contrarie alla legge. Il contratto autenticato o ricevuto dal Notaio è poi titolo esecutivo per le obbligazioni nello stesso dedotte.